Home » Reality

Cenový rozdíl mezi novými a staršími byty se zvětší, ceny starších bytů klesnou o 10 procent

08.12.2022
Hypotéky jsou nyní třikrát dražší než loni. A to zásadně zpomalilo prodeje bytů, které jsou na hypotékách závislé. U nových bytů se zastavil cenový růst, ale kvůli přetrvávajícímu nedostatku novostaveb bude tento trh stabilní. Developeři raději odloží výstavbu, než aby prodávali v době stále rostoucích nákladů pod cenou. Oproti tomu ceny starších bytů v Praze zlevní až o 10 %. Vyplývá to z aktuální analýzy Central Group.
Ilustrační snímek | Foto: Central Group
Poptávka po novém bydlení je stále velká a nových bytů je na trhu dlouhodobě nedostatek. Ale lidé při drahých hypotékách a v současné celkové nejistotě odkládají svá nákupní rozhodnutí. Úroky hypoték se ještě loni pohybovaly kolem 2 %, ale nyní je to už přes 6 %. Česká národní banka navíc zpřísnila podmínky pro získání hypotéky. Tu dříve čerpala nadpoloviční většina kupujících nových bytů, dnes to jsou jen jednotky procent. Lidé stále sledují nabídky nového bydlení a jejich zájem o nové byty trvá, jen v této době logicky vyčkávají.

Poptávka je odložená a trh se oživí už na jaře


Oživení trhu se očekává už na jaře příštího roku, protože jaro bývá tradičně obdobím nejsilnějších prodejů nových bytů. V té době se dá také předpokládat, že lidé už překonají současný šok z energetické krize, inflace a celkové nejistoty, což podpoří chuť pořídit si nové bydlení nebo bezpečně investovat. Výrazné oživení rezidenčního trhu se pak očekává v roce 2024, kdy by už měly být výrazně levnější hypotéky.

"Zlomem, který by měl podle našich analýz přinést opětovný boom v prodeji bytů, je snížení úroků u hypoték k úrovni 3 % ročně. To už je hranice, kdy se měsíční splátka hypotéky blíží výši měsíčního nájemného," říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský. Lidé v České republice dlouhodobě preferují vlastnické bydlení před nájmem. Kdo nyní nedosáhne na hypotéku, jde do nájmu, ale do budoucna většinou stále preferuje pořízení vlastního bydlení.

Vlastní byt představuje životní jistotu a také zabezpečení na stáří. Většina lidí si uvědomuje, že za několik let současný těžko udržitelný důchodový systém už zkrátka nemusí fungovat a je potřeba mít vlastní zázemí. "Zdravý selský rozum říká, že po letech je lepší mít splacený vlastní byt než mít jen krabici plnou účtů za platby nájmu," vysvětluje Kunovský.

Nájmy rostou a úroky hypoték postupně klesnou


Kvůli drahým hypotékám a velké poptávce po bydlení se výše nájmu v Praze meziročně zvýšila v průměru o 20-30 % a stále roste. Pokud cena nových bytů nyní stagnuje a na druhou stranu rostou výše nájmů a také postupně rostou příjmy lidí, pořízení nového bytu se během určité doby opět stane dostupnější.

Nejdůležitějším impulsem pro opětovný boom prodeje nových bytů je však výrazné zlevnění hypoték. K úrovni tří procent ročně by se mohly úroky hypoték dostat podle vyjádření ekonomů a bankéřů už v letech 2024 / 2025. Pokud si zájemce vybere byt v novostavbě, která se začíná nyní stavět, to je termín, kdy jeho nový byt bude dokončen a on bude moci čerpat už výrazně levnější hypoteční úvěr.

Zpomalením prodejů se trh postupně vrátí k normálnímu fungování. V posledních letech platilo, že se téměř všechny nové byty vyprodaly ještě "na papíře" nebo v průběhu výstavby. Přitom dříve, za normálního stavu trhu, se jen část bytů prodala v průběhu výstavby a část se prodávala až dokončená. V posledních letech však nabídka nově dokončených bytů z trhu téměř zmizela. Zájemce o byt tak musí vybírat buď z nabídky starších bytů často s nutností rekonstrukce, nebo si na nový byt počkat mnohdy až dva roky, kdy se staví.

Cenový rozdíl mezi novými a staršími byty se zvětší


Už nyní se začínají rozevírat nůžky v cenách nových a starších bytů, což je určitě odůvodněné. Nové byty si své ceny drží, zatímco starší byty už začínají zlevňovat a dá se očekávat, že se cenově sníží až o 10 %. "Vyvážený a odůvodněný rozdíl v cenách srovnatelných nových a starších bytů ve stejné lokalitě je podle našich analýz v průměru 25-30 %. To je stav, ke kterému by se ceny mohly dostat během příštích dvou let," dodává Kunovský.

Kvalitativní rozdíl mezi novými a staršími byty je často diametrální. Starší byty jsou mnohdy energeticky na provoz až dvojnásobně dražší než nové byty. Ty se nyní většinou staví jako energeticky velmi úsporné (třída B). Kromě nákladů na provoz jsou nové byty také zásadně lepší ve svém standardu provedení a použitých materiálech a technologiích. A mají také záruku na kvalitu.

Nové byty jsou výrazně lépe akusticky řešené, mají moderní dispozice a většinou je součástí nového bytu i parkovací stání, které u starší zástavby chybí. Staré, zejména panelové byty, jsou často také již za hranicí své životnosti, na kterou byly projektovány a stavěny. A dílčí rekonstrukce ve formě výměny oken nebo zateplení fasády řeší tento problém jen dočasně.

Ceny nových bytů plošně klesnout nemohou


Nové byty si své ceny podrží, protože developeři výstavbu dalších bytů raději odloží, než aby v současné době stále rostoucích nákladů prodávali pod cenou. To je příklad i největšího českého rezidenčního stavitele Central Group.

"V době zpomalení prodejů není efektivní stavět příliš mnoho nových bytů ‚na sklad’. Proto jsme se rozhodli o rok odložit zahájení výstavby i prodej pokračujících etap našich dvou největších projektů - Parkové čtvrti v Praze 3 a Tesly Hloubětín v Praze 9," potvrzuje Kunovský. Celkem tak Central Group nyní odkládá výstavbu a prodej více než 730 nových bytů. Všechny stávající projekty v nabídce firmy se však dále budou stavět a prodávat podle plánu s garancí pevného termínu dokončení. Aktuálně má Central Group v nabídce zhruba 600 nových bytů v sedmi pražských lokalitách.

Velcí a zavedení developeři své byty nezlevní, protože kvůli stále rostoucím nákladům ani nemohou. Finančně slabší developeři a ti, kteří se dostanou do problémů se splácením drahých komerčních úvěrů, mohou přistoupit k určitým krizovým výprodejovým akcím. Ale pokud to nastane, budou to jen ojedinělé případy tam, kde je nějaký problém. "Trh nových bytů plošně zlevnit nemůže, pokud zásadně nezlevní energie, materiály a stavební práce, což se zatím nejeví reálné. Náklady na výstavbu v poslední době vzrostly o desítky procent," komentuje situaci na trhu Kunovský.

Kupující mohou nyní profitovat z marketingových akcí


Pro podporu prodeje v současné složité době už nyní řada developerů využívá různé marketingové akce. Největší rezidenční stavitel Central Group například ke každému bytu nabízí zdarma jako bonus klimatizaci nebo poukázku na vybavení interiéru v hodnotě 200 až 500 tisíc korun podle velikosti bytu.

V reakci na drahé hypotéky Central Group také nabízí program "Garantovaná hypotéka 2,99 %". Tento program kupujícím zaručuje, že pro ně firma k termínu dokončení bytu zajistí u spolupracujících bank zvýhodněnou hypotéku s úrokem maximálně 2,99 % ročně. A pokud by se to nepodařilo, Central Group garantuje, že finanční rozdíl po dobu prvních tří let splácení vyrovná ze svého

"Kvalitě našich nových bytů a celkové stabilitě trhu věříme, proto jsme také schopni všem našim klientům nabídnout program Garance vrácení peněz. To je záruka, že kupující nám může vybraný byt až do doby jeho dokončení kdykoliv vrátit a my mu vyplatíme nazpět všechny uhrazené peníze," komentuje Kunovský tuto speciální nabídku, kterou Central Group nabízí jako jediná firma na trhu.


Zdroj: Central Group
Sdílet na Twitteru

Další články z rubriky Reality

Dává v dnešní době koupě bytu stále smysl?

Sazby hypotečních úvěrů jsou méně příznivé, než tomu bylo v předchozích letech, přičemž až do roku 2021 se kupující téměř deset let těšili z nízkých ú ...

Trh s nemovitostmi se začíná ochlazovat

Na českém trhu s nemovitostmi pokračuje i v třetím kvartále roku 2022 v porovnání s předchozím rokem zpomalování tempa růstu cen. Platí to u všech dru ...

České stavebnictví táhne bytová výstavba. Na rozdíl od Slovenska se její rozvoj nedaří podpořit

Potenciální přínos bytové výstavby pro českou ekonomiku přesahuje za uplynulé pololetí 300 miliard Kč. Nové byty jsou výhrou nejen pro trh, ale i pro ...

V Česku vyroste první bytový dům ze dřeva, postaví ho společnost Skanska

Skanska připravuje projekt s názvem Radlický Dřevák, který počítá s výstavbou doposud největšího bytového domu ze dřeva v České republice. Vyrůst má n ...

Doporučujeme

Publikovat článek