Úroková sazba u skutečně nových hypoték bez refinancování v říjnu dále mírně vzrostla, a to z 5,83 na 5,86 %. Růst realizovaných sazeb v posledních měsících citelně zpomalil, což společně s vývojem těch nabídkových naznačuje, že hypoteční sazby se nachází poblíž svého vrcholu. Nabídkové hypoteční sazby v posledním měsíci sice nepatrně vzrostly, poslední vývoj tržních úrokových sazeb však spíše předznamenává jejich opětovný pokles. Uvedené informace plynou z dat ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.

Objem poskytnutých hypoték zůstal v říjnu na obdobné úrovni jako v září

Banky a stavební spořitelny dle ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem hypotéky v celkovém objemu 7,21 mld. Kč, což je jen mírně nad zářijovou hodnotou 7,16 mld. Kč. Z meziměsíčního pohledu tak objem poskytnutých hypoték vesměs stagnoval poté, co ve třech předešlých měsících zaznamenal dvouciferný propad. Aktivita na hypotečním trhu tak zůstává utlumená a meziroční dynamika setrvává v propadu o 82 % stejně jako v září. Pokles objemu poskytnutých hypoték je citelný nejen vůči silnému roku 2021, ale i ve srovnání s rokem 2020 je říjnový objem poskytnutých hypoték více než o tři čtvrtiny nižší. Za celý letošní rok, tj. od ledna do října, propadla aktivita na hypotečním trhu o 60 %.

"Hypoteční trh pokračuje ve stagnaci a pro další období nelze předpokládat změnu směru. Na realitním trhu pokračuje ochlazování, jež je podle očekávání způsobeno růstem úrokových sazeb, respektive cenovou nedostupností rezidenčních nemovitostí a kromě jiného i omezujícími opatřeními regulátora," říká Filip Beneš, manažer hypoték UniCredit Bank.

Objem skutečně nově poskytnutých hypoték (bez refinancování) v říjnu dosáhl 6,07 mld. Kč ze zářijových 5,99 mld. Kč. Objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) dosáhl 1,15 mld. Kč. Objem poskytnutých hypoték meziměsíčně stagnoval, což platí také pro počet nově poskytnutých hypoték. Těch se v říjnu poskytlo 2100, tzn. jen o 50 více než v září. Průměrný měsíční počet v první polovině letošního roku byl přitom 6 tisíc a loni pak dosahoval 9,5 tisíce. Meziroční propad i v případě skutečně nových hypoték v říjnu setrval na 80 % v případě objemu a 77 % v případě počtu hypoték. Od začátku letošního roku byl pak objem i počet poskytnutých hypoték meziročně nižší o polovinu.

"Objem nově poskytnutých hypoték v říjnu ve srovnání s předchozím měsícem vesměs stagnoval, stále se tak pohybuje na nejslabší úrovni od začátku roku 2014. Přitom při zohlednění růstu cen nemovitostí vyžadujících vyšší hypotéku by reálný propad poskytnutých hypoték byl ještě významnější. Příčiny současného stavu od velikosti úrokových sazeb, po regulatorní pravidla či vývoj cen nemovitostí však zatím nenaznačují, že by se měla situace v dohledné době začít zlepšovat," říká Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.

I přes aktuální výrazný propad poptávky však u nových prázdných bytů k citelnějšímu poklesu cen zatím nedochází. Dle dat Dataligence.cz (cenovamapa.org) se ve třetím čtvrtletí letošního roku průměrná cena u nových volných bytů v nabídce developerů v Praze zvýšila mezičtvrtletně o 1,4 % a mimo Prahu pak ceny již o 2 % poklesly. Ačkoli jde oproti předchozím čtvrtletím o významné snížení tempa růstu, resp. o mírný pokles, z meziročního pohledu jsou ceny nadále více než o 10 % vyšší.

Průměrná hypoteční sazba dále vzrostla na 5,86 %

Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v říjnu dále mírně vzrostla na 5,86 % z 5,83 % v září. Průměrná hypoteční sazba se tak nachází na nejvyšších úrovních za posledních dvacet let, ačkoli v letech 2008 a 2009 se pohybovala také na obdobně vysokých hodnotách. Realizované ceny poskytnutých hypoték tak postupně dohnaly nabídkové ceny. Ty už sice v posledních měsících stagnovaly, v posledních týdnech však nepatrně vzrostly následkem vývoje tržních úrokových sazeb delších splatností.

"Na úrokové sazby hypoték má vliv několik faktorů, které ovlivňují jejich výslednou cenu, tedy nejen základní sazba zveřejňovaná ČNB, která zůstala nyní nezměněna. Bankám rostou náklady na pořízení zdrojů a to může mít vliv na úrokové sazby pro hypoteční úvěry v následujícím období. Nepředpokládáme však výraznější výkyvy", říká Soňa Holíková, manažerka pro hypoteční úvěry, mBank.

Hypoteční sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů - nejen očekáváný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností1 v posledních měsících vesměs stagnovaly, v průběhu října však začaly opět mírně růst, což se odrazilo i v mírném zvýšení nabídkových hypotečních sazeb. Nečekaný pokles říjnové inflace však způsobil propad tržních úrokových sazeb na nejnižší úroveň od letošního srpna. To by mělo další vývoj otočit a působit ve směru opětovného mírného snížení nabídkových úrokových sazeb. Nejistá ekonomická situace však vede k rozkolísaností trhů, obecně se však patrně hypoteční sazby nachází poblíž svého vrcholu a v příštích měsících lze očekávat jen změny mírné. Realizované úrokové sazby pak budou s drobným zpožděním odrážet vývoj na trhu a na rozdíl od cen nabídkových reflektují skutečnou reálnou úrokovou sazbu u podepsaných hypotečních smluv.

Průměrná splátka hypotéky se zvyšuje, ačkoli průměrná velikost hypotéky klesá

Průměrná výše hypotéky se říjnu dostala mírně pod hranici 2,9 mil Kč, kde byla naposledy v závěru roku 2020. S přísnějšími pravidly ze strany ČNB a vysokými úrokovými sazbami zvyšujícími měsíční splátky totiž musely některé domácnosti zamýšlenou výši hypotéky snížit. Nejvyšší průměrná hypotéka byla dosažena v listopadu minulého roku a činila 3,46 mil. Kč, od té doby postupně mírně klesá. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky udává tabulka č. 2. Z ní je patrné, že růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o zhruba 1,5 tisíce Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, tak znamená 6% hypoteční sazba nárůst měsíční splátky u průměrné hypotéky o 6 až 7 tisíc Kč.2 Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se současnými úrokovými sazbami se pohybuje kolem 6 tisíc Kč.

Rok 2021 byl z pohledu poskytnutých hypoték zcela výjimečný

Za celý loňský rok bylo poskytnuto téměř 178 tisíc hypoték o polovinu více než v roce 2020. Celkový objem včetně refinancování dosáhl v roce 2021 rekordního objemu 541 mld. Kč v roce 2020 činil objem 312 mld. Kč. Obdobně silný meziroční růst byl pak patrný i v případě skutečně nově poskytnutých hypoték (bez refinancování a refixací) které banky poskytly v minulém roce rovněž v historicky rekordním objemu 379 mld. Kč. Oproti roku 2020 to představuje meziroční nárůst o 70 %. Pokud by se objem poskytnutých úvěrů v letošním roce navrátil k úrovni předminulého roku znamenalo by to meziroční propad o 40 %.